Главная - Жилищное право - Закон о долевом строительстве с 1 января 2021

Закон о долевом строительстве с 1 января 2021

Закон о долевом строительстве с 1 января 2021

ФЗ 214 Об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2021 году


Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214. Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто. Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался. Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Александр Марущенко Старший юрист Последняя действующая редакция (на момент написания данного материала) датируется 03 августа 2016.

На нашем сайте вы можете .

  1. Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
  2. Статья 24. Утратила силу
  3. Статья 22. Утратила силу

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

  1. Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
  1. Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
  1. Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир.

    Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

  1. Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства.

    Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге.

    Это упрощает в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

  1. Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
  1. Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
  1. Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
  2. В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

  1. Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
  1. После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
  1. Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком.

Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист Совет из практики.

Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер.

Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп.
А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора.

Знайте об этом. Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:

  1. за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
  2. при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
  3. Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
    • за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
    • при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
    • если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.
  4. если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.

Александр Марущенко Старший юрист Все свои письменные требования посылайте застройщику именно ценным письмом, в котором описью укажите наличие в письме всех своих документов, а не заказным письмом, в котором такая опись отсутствует.

При этом, сам закон ошибочно указывает в части 4 статьи 9 какое – то «заказное письмо с описью вложения». Достаточно посетить сайт «Почты России», раздел «Виды отправлений» (), чтобы увидеть что такого вида почтовых отправлений не существует.

Также необходимо всегда брать себе второй экземпляр документа, в противном случае доказать в суде сам факт составления документа будет невозможно.

Недобросовестный застройщик будет отрицать сам факт составления, наличия такого документа. Необходимо быть готовым и к тому, что застройщик объявит все Ваши претензии к качеству строительства несущественными, и поэтому не препятствующими приемке квартиры.

Важно правильно и полностью составить дефектную ведомость, и предъявить ее застройщику.

Лучше, конечно же, воспользоваться услугами специалистов-строителей

  1. Если застройщик увеличил размер объекта строительства более чем на 5 %, то можно расторгнуть договор о долевом строительстве. Эта новация введена для пресечения навязывания застройщиком ненужной потребителю площади.
  2. Объект долевого строительства должен содержать исчерпывающую информацию еще на стадии проектной документации – все детали будущей квартиры должны быть известны дольщику заранее. Информация должна включать: план квартиры, расположение в графической форме всех комнат, расположение всех комнат и вспомогательных помещений на этаже, материал стен и межэтажных перекрытий, сейсмостойкость здания, этаж, количество и площадь всех комнат, и т.д.;
  3. Статья 7 закона точно определяет размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, в соответствии с законом «О защите прав потребителей» это 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки;
  4. Выплачивать стоимость квартиры дольщик обязан только после государственной регистрации этой квартиры, то есть после ее принятия по качеству государственным органом. Но это не касается случая, когда оплата производится с помощью специальных счетов «эксроу».
  5. К АПП обязательно должна быть приложена инструкция по правильной эксплуатации объекта строительства – это связано с тем, что в течение гарантийного срока дольщик имеет право предъявить претензии по качеству по дефектам, которые не могли быть выявлены при подписании АПП, но вскрылись уже во время гарантийного срока использования квартиры. Закон устанавливает гарантийный срок в 5 лет для самой квартиры и 3 годы для оборудования, входящего в состав объекта строительства;

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

  1. у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
  2. с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
  3. с правом застройщика на земельный участок,
  4. с заключением экспертизы по проектной документации,
  5. вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
    • с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
    • с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
    • с заключением экспертизы по проектной документации,
    • с правом застройщика на земельный участок,
    • с проектной декларацией,
    • и со всеми изменениями этих документов за все время.
  6. и со всеми изменениями этих документов за все время.
  7. застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
  8. деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
  9. с проектной декларацией,
  10. с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
  11. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

  1. иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
  2. иметь судимости за экономические преступления;
  3. иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства.

У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики. Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц. Одним из них являются счета «эксроу», введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.

Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей. Александр Марущенко Старший юрист Если раньше дольщик или сразу вносил свои денежные средства на счет застройщика или делал платежи в течение всего срока строительства, и на эти средства застройщик и строил объект, то сейчас денежные средства дольщика аккумулируются на специальном банковском счете «эксроу».
Александр Марущенко Старший юрист Если раньше дольщик или сразу вносил свои денежные средства на счет застройщика или делал платежи в течение всего срока строительства, и на эти средства застройщик и строил объект, то сейчас денежные средства дольщика аккумулируются на специальном банковском счете «эксроу». При прежнем порядке были две стороны в долевом строительстве: дольщик и застройщик, и первая сторона, обычно это граждане, физические лица, имела очень низкий уровень правовой защиты своих интересов.

Денежные средства дольщика могли пропасть вместе с мошенниками, владельцами строительных фирм – однодневок. Сейчас, при использовании счета «эксроу», участвуют три стороны: застройщик, дольщики и банк.

Денежные средства дольщиков попадают на счет банка, банк выдает целевой кредит застройщику, застройщик на эти деньги строит объект долевого строительства, после подписания АПП деньги со счета «эксроу» перечисляются банком застройщику. Благодаря этому аудит, проверка застройщика поручена банка, который по определению имеет и соответствующие штатные структуры, и компетенцию, квалификацию таких аудиторских отделов. Снижается риск мошенничества застройщика – юридически все денежные средства дольщиков находятся не у застройщика, а в банке.

Банк обязан жестко контролировать и ход строительства, и целевое использование своего кредита, и финансовое положение застройщика.

Часть 1 ст. 15.4 закона гласит, что счета «эксроу» могут быть, но не обязаны, открыты банком при выдаче застройщику целевого кредита на долевое строительство. Срок нахождения (депонирования) денежных средств на счетах «эксроу» равен сроку передачи объекта, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон (часть 3 ст.

15.4 закона). Это дает возможность дольщикам увеличить срок выплаты стоимости объекта. Сама схема банковских счетов «эксроу» заработает только с 1 июля 2017 года. Александр Марущенко Старший юрист Фирмы – однодневки исключены и новой частью 2.1 статьи 3 закона о долевом строительстве с требованием о величине уставного капитала застройщика от 2,5 млн.

рублей (при площади строительства в 1500 квадратных метров) до 1,5 млрд.

рублей (при площади строительства в 500 тыс.

квадратных метров). Сам банк, работающий со счетами «эксроу», должен отвечать определенным требованиям:

  1. это наиболее крупные и устойчивые банки, в которых размещены средства федерального бюджета;
  2. вероятность банкротства таких банков близка к нулю, и их список ежеквартально публикуется на сайте Центробанка.

Застройщик, в свою очередь, при использовании счетов «эксроу» получает гарантию оплаты стоимости строительства и довольно низкий банковский процент.

Дольщик, таким образом, защищен и от банкротства застройщика и от банкротства банка. Дополнительно, с 1 июля 2017 года должен начать работать единый реестр застройщиков, в котором будут представлены все сведения о строительных компаниях, соответствующих нормам закона. Новая редакция ФЗ 214 закрепляет обязанность сторон по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в гарантийный срок недостатками.

Новая редакция ФЗ 214 закрепляет обязанность сторон по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в гарантийный срок недостатками. Это связано с большим количеством потенциальных исков дольщиков. Закон предоставляет право контролирующему органу направлять в МВД материалы, связанные с нарушением застройщиком требований для возбуждения уголовных дел (п.

11.1 ст. 23 закона). Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

  1. специальных банковских счетов «эксроу»,
  2. страхования ответственности застройщика,
  3. полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
  4. К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
  5. Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
    • страхования ответственности застройщика,
    • специальных банковских счетов «эксроу»,
    • полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
  6. К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.

Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере. 214-ФЗ несовершенен, хотя его и дорабатывают наши законотворцы.

Так, застройщик может воспользоваться пробелами и внести в ДДУ невыгодные для вас положения. Например, не все застройщики спешат исправлять дефекты и выплачивать согласно договорам.

И это могут прописать в договоре!

Закон на вашей стороне, но если договор подписан, то для вас это суд, деньги, силы и время. Поэтому лучше не подписывать документы, особенно такие важные, без проверки юриста, который в этом хорошо разбирается. Вы можете потратить 15 000 руб., но будете точно спокойно спать и знать, что все документы в порядке, а застройщик надежен.
Вы можете потратить 15 000 руб., но будете точно спокойно спать и знать, что все документы в порядке, а застройщик надежен.

Мы можем . Если после проверки вы не согласны с любым из пунктов, то вправе потребовать от застройщика изменения договора. Правда оговоримся сразу, что застройщик может и не пойти на уступки и попросту заключить договор с другими дольщиками.

Но кто от этого выиграет, неизвестно.

Законе о долевом строительстве: основное в 2021 году

» Начиная с 30 декабря 2004 года, когда был утвержден ФЗ-№214, регламентирующий отношения между застройщиками и дольщиками, ситуация на строительном рынке изменилась.

Россияне, понимая преимущества покупки жилья на стадии «котлована», с удовольствием вкладывали средства в строительство.

Между тем, отсутствие должного контроля со стороны государства привело к появлению большого количества долгостроев. Обманутые дольщики – главный повод для внесения изменений в законодательства, а с 1 июля 2021 года вступил в силу закон о долевом строительстве, но уже в измененном виде. О новых правилах жилищного строительства мы и хотим поговорить.Жилищные условия многих россиян требуют улучшения, поэтому спрос на жилую недвижимость был всегда.

О новых правилах жилищного строительства мы и хотим поговорить.Жилищные условия многих россиян требуют улучшения, поэтому спрос на жилую недвижимость был всегда.

Этим умело пользовались мошенники, предлагавшие жилье по «вкусным» ценам, но по предоплате. Рынок был неконтролируемым, а правила игры диктовали девелоперы, массово . В большинстве случаев люди были лишены всяческих шансов на восстановление своих законных прав, что и стало поводом для принятия в 2004-м году наболевшего ФЗ-№214 «О долевом строительстве».К моменту принятия этого фундаментального закона на территории России уже были тысячи людей, обманутых застройщиками.

После принятия закона у людей появился шанс на защиту от государства, так как передача денег девелоперу сопровождалась обязательным заключением , а то, в свою очередь, проходил через процедуру регистрации в Росреестре.Защита граждан, между тем, оказалась не эффективной, так как на поверку закон оказался несовершенным, а уберечь он мог только от повторных продаж, но никак не от банкротства застройщика и остановки строительства из-за возникших споров с администрацией или жителями соседних домов. Как следствие, росло количество долгостроев и количество обманутых людей, о чем говорили постоянные протестные акции, организуемые пострадавшими от действий мошенников.Опыт последних лет показывает, что даже заключаемые договора о долевом участии не способствуют уменьшению количества «долгостроев», поэтому дольщики по-прежнему требовали защиты.

Понимая сложность ситуации, законодатели внесли поправки в ФЗ-№214, а в законную силу они вступили 01.07.2018 г.

Нововведение коснулось, в первую очередь, финансирования проектов, изменились также требования к застройщикам и количеству возводимых одновременно объектов. Предлагаем ознакомиться с изменениями, которые вступят в силу в полном объеме уже с 01.07.2019 г.:

  1. Начиная с июля 2021-го все застройщики (за исключением девелоперов, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 г.) вынуждены . То есть, они могут, по сути, привлекать средства дольщиков, но не напрямую, а через специальные счета, открываемые на каждый отдельно взятый объект. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно!

Средства могут быть перечислены застройщику в случае ввода дома в эксплуатацию или получения права собственности одним из жильцов.

  1. Финансирование строительства, таким образом, будет осуществляться не путем привлечения средств дольщиков, а за кредитные средства финансовых учреждений. Именно банки, содержащие эскроу-счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство. Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие.
  2. Для организации контроля расходования средств создан Фонд защиты дольщиков, куда каждый застройщик должен перечислять 1,2% от стоимости объекта.

Это важно! Несмотря на то, что полный переход на проектное финансирование еще случился, многие застройщики уже повысили стоимость жилья, и особенно отличились девелоперы, работающие в Москве и Московской области.

  1. По новым правилам строительство ведется по правилу: один застройщик – одно разрешение, то есть, до окончания строительства одного объекта разрешение на другой объект выдаваться не будет.
  2. Особые требования будут предъявляться к опыту застройщика, а допускаться к строительству жилых объектов будут только компании, имеющие 3-летний стаж работы по возведению многоквартирных домов, и в случае, если их силами было возведено не менее 10 тыс. «квадратов» жилых помещений. Это означает, что увеличится спрос на покупку строительных компаний, соответствующих новым требованиям, а это тоже серьезный повод повышения цен на недвижимость.
  3. Строительная компания, начиная строительство на основании , должна иметь собственные средства в размере 10% от стоимости объекта. «Дочкам» разрешается привлекать до 20% средств головной компании.

Исключение из правил! Исключением являются комплексные проекты строительства.

В этом случае разрешается одновременное строительство нескольких объектов, как по одному документу (в случае расположения на одном участке), так и нескольким разрешениям на строительство.

Напомним, что на каждый объект открывается свой расчетный счет.

  1. Ограничение касается также подрядчиков, а сумма авансовых платежей исполнителям работ не должна превышать 30%, однако это зависит от особенностей региона.

Согласно измененным положениям ФЗ-№214, увеличивается перечень сведений, предоставляемых застройщиком для занесения в единую систему жилищного строительства. Контроль деятельности застройщика по новым правилам осуществляет финансовое учреждение и специальный орган государственного контроля.

По новым правилам табу наложено на использование средств граждан при возведении ЖСК, запрещено также принимать жилищные сертификаты.После вступления в силу новых правил строительства, дольщики гарантированно получат законное жилье в оговоренные заранее сроки. Нарушение этого пункта договора может стать поводом для отказа в выдаче новых разрешений.

В эту ловушку могут попасть, в первую очередь, крупные девелоперы, занимающиеся одновременно возведением нескольких объектов.

Нарушение сроков строительства всего на одном из объектов может сыграть с застройщиком злую шутку и даже поставить крест на карьере.Разъяснить по поводу изменений в законе о долевом строительстве и выяснить на сколько они могу коснуться Вас поможет наш специалист-консультант по юридическим вопросам. Заполните форму ниже и наш дежурный юрист свяжется с Вами в ближайшее время!

(15 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка. Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Льготная ипотека для семей с детьми — опция для молодых семей, доступная с 2018 Расписка при получении денег при покупке квартиры — специальная бумага, подтверждающая факт предоставления определенной Не стоит говорить о том, что купля-продажа недвижимости – это большой риск, причем рискуют Несмотря на то, что государство упростило процедуру приватизации, многие россияне до сих пор проживают Даже в 2021 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, На практике независимая экспертиза квартиры после залива повышает шансы на получение компенсации.

Обсуждения
Громкая музыка днем у соседей что делать

Оглавление:Что делать, если соседи шумят днемЧто делать, если...

Комментариев  0
Як відновити сторінку вконтакті

Оглавление:Восстановление страницы ВКонтакте после взлома,...

Комментариев  0
Куда подавать на алименты если прописана в пензенской области

Оглавление:Алименты как взыскать в селе Бессоновка в 2021 годуКак...

Комментариев  0

Консультация юриста

Информация

top