Главная - Другое - Договор купли продажи долевая и совместная

Договор купли продажи долевая и совместная

Договор купли продажи долевая и совместная

Покупка квартиры в долевую собственность супругами (не супругами) с детьми и без: пошаговая инструкция


» Договор купли-продажи квартиры в долевую собственность покупателей оформляют нотариально.

Для корректного заключения сделки надо обратить внимание на порядок распределения частей недвижимости.

Об этом мы расскажем подробнее в статье. Приобретение недвижимости с распределением имущества применяют, чтобы обезопасить себя от излишних притязаний других совладельцев. На стадии подготовки купли-продажи стороны оговаривают распределение долей.

Данный подход устраняет проблемы при разводе и в других ситуациях, предполагающих раздел недвижимого имущества. При соответствующем оформлении покупатель может распоряжаться новой собственностью по своему усмотрению. Приобрести долевку вправе любой дееспособный гражданин РФ или иностранец.

В ДКП указывают определенную часть жилплощади. В процессе регистрации доля будет записана в базе данных «Росреестра» на покупателя.

В брачных отношениях надо учитывать понятие «совместно нажитого имущества».

Законом предусмотрено равное распределение приобретенных ценностей, если иное не оговорено специальным соглашением. После покупки квартиры устанавливаются пропорции 50/50 даже при непосредственном участии в купле-продаже только одного из супругов. Равные доли будут выделены в ходе бракоразводного процесса по решению суда.

Равные доли будут выделены в ходе бракоразводного процесса по решению суда.

«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное… в дар или в порядке наследования, является его собственностью.»

(ГК РФ ст. 256, п.2). Исключение действительно только при определенных параметрах соглашения передачи прав на жилплощадь.

Так, маскировка подарком реальной покупки воспринимается как нарушение норм действующего законодательства. Фиктивные действия можно оспорить в суде. Совместная покупка любыми лицами, не состоящими в семейных отношениях, регулируется общими правилами.

Не имеют значения родственные связи, потому что «автоматическое» распределение в равных пропорциях предусмотрено исключительно для мужа и жены.

В этой ситуации:

  1. устанавливают определенные размеры долей;
  2. ДКП подписывают все покупатели (законные представители по доверенности).

При покупке недвижимости за собственные накопления распределение частей выполняется произвольным образом. Исключение – (466 617 руб. в {banner_year} г.). Приобретенное за маткапитал жилое имущество .

Остаток – по решению родителей. При составлении ДКП и других документов с участием несовершеннолетних детей нужно учитывать ограниченную дееспособность. Даже после получения паспорта (от 14 до 18 лет) ребенок может подписывать документы только по разрешению:

  1. усыновителей;
  2. ответственных сотрудников государственных органов опеки (ООП).
  3. опекунов;
  4. родителей;

Обязательное применение специального соглашения между супругами не требуется.

Наличие брачного договора определяет имущественные права и исключает спорные вопросы.

Соглашение можно заключить в любое время. Допустимо составление непосредственно перед приобретением жилплощади.

В рассматриваемой ситуации договором между мужем и женой кроме распределения долей устанавливают принципы оплаты:

  1. .
  2. коммунальных услуг;
  3. покупки недвижимости;
  4. ремонтных и других работ;

Все сделки с долями оформляют через нотариуса. Специалист попросит предъявить согласие супруга(и).

По умолчанию (СК РФ, статья 35, п. 2) разрешение не требуется, так как подразумевается совместное принятие важных решений.

Одновременно действует норма о равноценном распределении приобретенной собственности, нажитой в браке. Но при разводе супруг, не участвовавший в купле-продаже, вправе оспорить сделку. Основанием в иске можно считать отсутствие уведомления.

Опытный адвокат без труда выиграет дело в суде. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, рекомендуется предоставлять в нотариальную контору письменное согласие либо правильно оформленное брачное соглашение. Приобретение недвижимости требует тщательной проверки юридической чистоты:

  1. продавца;
  2. жилплощади;
  3. схемы продажи.

Затруднения могут возникнуть при покупке части квартиры.

Надо , имеющих . Проверить отсутствие обременений, других ограничений для передачи жилого имущества.

Не рекомендуется использовать дарение или другие варианты переоформления прав, которые могут быть оспорена и аннулированы.

Особое внимание уделяют корректному распределению долей.

Выше подробно рассмотрены риски при покупке недвижимости:

  1. в долевую собственность с детьми.
  2. супругами;
  3. совместно с третьими лицами;

При последующей продаже вне зависимости от степени родства требуется оповещение владельцев других долей квартиры. Они вправе приобрести долю в первоочередном порядке на указанных в ДКП условиях.

«Идеальная» собственность (доля) подразумевает общее владение имуществом. В записях «Росреестра» указывают 1/3, 1/4 или другую часть жилплощади. Отсутствуют границы помещений, поэтому не исключены затруднения при разделе для перепродажи. После развода, например, нельзя получить в свое распоряжение определенную комнату.
После развода, например, нельзя получить в свое распоряжение определенную комнату.

Для исключения описанных проблем выделяют долю «в натуре». Процедуру можно выполнить после покупки квартиры. Статус «в натуре» присваивают при соответствии комнаты следующим базовым критериям:

  1. отдельный вход;
  2. оснащенность инженерными сетями;
  3. изолированность от других помещений.

В любом из вариантов собственники сохраняют право распоряжаться коридорами, кухней, другими «общими» частями квартиры.

При необходимости порядок пользования определяют отдельным соглашением. Долевое распределение фиксируется в брачном контракте. При отсутствии в документе особых ограничений супруги вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению.

Понятие совместной собственности подразумевает равные права обеих сторон. Наглядный пример – отсутствие брачного договора.

В этом случае приобретенной недвижимостью можно распоряжаться только по взаимному согласию. Подразумевается солидарная (равная) ответственность супругов по следующим позициям:

  1. оплата коммунальных услуг и других эксплуатационных расходов;
  2. возмещение ущерба третьим лицам за причиненный ущерб (затопили соседей).
  3. поддержание санитарного и технического состояния жилья;

Любые сделки с частями квартиры и брачный контракт заверяют в нотариальной конторе.

Дополнительные услуги нотариуса понадобятся для:

  1. обслуживание с выездом по адресу заказчика.
  2. подготовка нестандартных соглашений;
  3. уведомление других собственников;
  4. выполнение особых поручений ;

Обязательные расходы определяют по действующим госпошлинам (НК РФ, статья 333.24):

  1. ДКП – 0,5% от сумы по договору (минимум – 300 ₽, но не более 20 000 ₽);
  2. заверение доверенности (брачного договора) – 200 (500) ₽.

Сопутствующие затраты оправданы повышением надежности сделки. Нотариус:

  1. удостоверяет дееспособное состояние сторон.
  2. корректно составляет договора;
  3. уведомляет о сути купли-продажи;

На стадии подготовки уточняют распределение частей, основные этапы.

Сделку рассматривают вплоть до выполнения налоговых обязательств. При необходимости – корректируют действия с помощью юриста. Для купли-продажи надо подготовить:

  1. разрешения родителей (опекунов, попечителей) при участии несовершеннолетнего ребенка;
  2. гражданские паспорта, другие удостоверения личности сторон;
  3. согласие супруга(и), заверенное нотариально (при отсутствии брачного договора);
  4. доверенности поверенных;
  5. имущества малолетнего;
  6. сведения о прописанных лицах из МВД;
  7. справки из ПНД и НД.
  8. утвержденные условия брачного контракта;
  9. подтверждение отсутствия задолженностей по квартплате;
  10. выписку из базы данных «Росреестра»;
  11. подготовленные договора купли-продажи, предварительный (ПДКП) и основной (ДКП);

ПДКП даёт время участникам сделки на подготовку.

Одновременно – обеспечивают гарантии выполнения обязательств . Передачу предоплаты . Стандартную форму договора можно изменять с учетом реальных исходных условий.

Для оплаты имеющихся задолженностей, например, по займам, подойдет схема с непосредственным перечислением денег покупателем кредитору.

Скачать: Основное соглашение дублируют предварительную договоренность. ДКП в обязательном порядке заверяют у нотариуса.

Шаблон договора купли-продажи можно дополнить актом приема-передачи, фиксирующим:

  1. выезд жильцов и выполнение сторонами других обязательств;
  2. отсутствие финансовых (иных) взаимных претензий.

Скачать: Порядок действий:

  1. стороны заверяют ДКП в нот конторе;
  2. нотариус без дополнительной оплаты передает документы для регистрации в «Росреестре»;
  3. покупатели размещают деньги (остаток для полного расчета) на блокированном депозите или в банковской ячейке;
  4. продавец получает деньги по выписке из ЕГРН.
  5. составляют и подписывают ПДКП;
  6. приемочным актом подтверждается выполнение обязательств;
  7. продавец устраняет обременения, собирает сопроводительную документацию;
  8. передают задаток;
  9. супруги заключают брачный контракт при необходимости;

При оформлении через НК госпошлина за регистрацию составляет 1600 ₽. Этот способ подразумевает ускоренное внесение новой записи в базу данных – не более 3 суток.

За 24 часа процедура выполняется с применением электронного документооборота.

Для безопасных расчетов пользуются:

  1. (перевод).
  2. (наличные деньги);

Порядок доступа к финансовым средствам определяют в договоре с банком. Кроме выписки с данными о новых собственниках в качестве подтверждения можно использовать подписанный акт приема-передачи. Предварительную сумму передают лично.

Если ДКП не будет подписан по вине покупателей – деньги остаются у продавца. Обратные действия подразумевают штраф в двойном размере.

При покупке государство компенсирует затраты следующими суммами:

  1. не более 2 000 000 – 260 000 ₽, 13% от суммы;
  2. до 3 000 000 – 390 000 ₽ (3 000 000 * 0,13).

Налоговый вычет рассчитывают пропорционально выделенным долям, в том числе и для несовершеннолетнего собственника. Соответствующие данные указывают в декларации 3 НДФЛ.

Декларацию передают в налоговую инспекцию до конца апреля следующего года после регистрации прав. В заявлении на возмещение НДФЛ отмечают приемлемый вариант компенсации:

  1. ;
  2. ;
  3. зачетом налогов на доход.

Обязательства по кредиту и сумму возмещения можно распределить произвольно между заявителями (мужем и женой). Решение о соотношение сообщают в ФНС.

Несовершеннолетний ребенок сохраняет собственное право на получение вычетов после достижения возраста 18 лет. Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Договор купли-продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой дополняют описью передаваемого имущества.

Факт передачи Покупка квартиры, полученной в наследство может быть застрахована. Страхование увеличивает общие затраты на куплю-продажу. Свободная продажа квартиры (комнаты) оформляется по типовому ДКП.

Для проведения прямой купли-продажи жилплощади Продажа квартиры с обременением в пользу продавца до погашения всей суммы долга блокирует изменение Что такое альтернатива при продаже квартиры? Термином обозначают реализацию имеющейся недвижимости с одновременным приобретением Принудительная продажа доли в квартире через суд выполняется при отсутствии добровольных договоренностей. Судебный механизм Поиск:

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

» » 27 673 просмотровСодержаниеСобственники доли в квартире могут распоряжаться принадлежащей им недвижимостью по своему усмотрению, при желании — реализовать родственнику или третьим лицам.

Условия сделки фиксируются в договоре купли-продажи квартиры в долевой собственности.

Нюансы процесса заключаются в том, что владельцы долей и потенциальный покупатель должны решить — заключать один договор или несколько для перехода одному покупателю всей квартиры, находящейся в общей долевой собственности.Согласно участник долевой собственности вправе распорядиться своим имуществом только с соблюдением положений , то есть, придерживаясь правила преимущественной покупки. Поэтому купить квартиру, которая принадлежит нескольким собственникам, можно только при обоюдном согласии совладельцев.

Если хоть один из них будет против, речь идет о приобретении доли в недвижимости.Продавать квартиру целиком выгоднее для содольщиков, поскольку если продавать доли по отдельности, их цена будет примерно на 30% ниже. Продавцы и покупатель сами должны решить, как оформить сделку: одним договором или разными, с учетом выгоды для каждого.Плюсы и минусы оформления коллективного договора и раздельных соглашений представлены в таблице:Оформление сделкиКогда актуальноПреимуществаНедостаткиСодольщики оформляют единый договор о продаже квартирыОформить один договор удобно, если все совладельцы согласны на продажу, проживают недалеко друг от друга или имеют возможность оформить доверенность на третье лицо для оформления сделки.

  1. Нет необходимости в регистрации нескольких договоров в Росреестре.
  2. Не нужно отправлять уведомления о продаже своей доли всем содольщикам.
  3. Сделка совершается в максимально сжатые сроки.
  4. Стоимость перерегистрации права собственности составит 2 тыс. руб.
  1. Если есть основание для снижения размера базы налогообложения при расчете НДФЛ на 1 млн. руб., налоговый вычет распределяется между всеми владельцами недвижимости.
  2. Существуют опасения, что лицо, действующее на основании доверенности, воспользуется положением и заключит договор с максимальной для себя выгодой.

Каждый из содольщиков заключает с новым владельцем отдельный договор купли-продажиПродавцы в лице содольщиков оформляют с покупателем отдельные договоры, если каждый из них желает контролировать процесс сделки или же усмотрел в этом личную экономическую выгоду.

  1. Отсутствуют опасения, что по завершению сделки средства будут распределены несправедливо.
  2. Если по закону нужно платить НДФЛ, каждый из содольщиков будет иметь право на получение налогового вычета в размере 1 млн.

    руб.

  1. Каждому из дольщиков придется обратиться в Росреестр и оплатить госпошлину в размере 2000 тыс. руб.

При ее владельцы руководствуются желанием получить от продажи максимум выгоды и по возможности избежать налогообложения. Продавцу следует тщательно проверить информацию о количестве собственников, удостовериться, что договор заключается с соблюдением законодательства.Согласно , по договору купли-продажи происходит передача квартиры от одной стороны (или сторон) другой стороне — покупателю.

Взамен — последний берет обязательства по выплате определенной денежной суммы.В ситуации, когда все содольщики решили получить от продажи квартиры максимальную выгоду и заключить один договор купли-продажи, необходимо учесть следующие нюансы:

  1. Оповещать другу друга о реализации имущества нет необходимости, поскольку сделка совершается при взаимном согласии сторон. Можно сразу приступать к оформлению договора.
  2. В соглашении рекомендуется прописать порядок взаиморасчетов с каждым из совладельцев.

Законодательством не определено содержание договора, однако выработана практика оформления такого рода документов, придерживаясь которой обе стороны будут максимально защищены от обмана и потерь при срыве договоренностей.Договор имеет письменную форму ().Операции по переходу права собственности подлежат обязательной госрегистрации в Росреестре. Сделка совершается исключительно при содействии нотариуса, поскольку, в соответствии со «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г., договоры по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению.Если , привлекаются органы опеки и попечительства.

Сделка совершается только после того, как сотрудник ООП выдаст письменное разрешение на оформление договора. Также отец и мать ребенка должны предоставить письменные согласия на совершение сделки, иначе договор можно оспорить.Одобрение органов опеки потребуется и в случае продажи доли недееспособным гражданином.В договоре купли-продажи квартиры приводится информация:

  • Описание реализуемого имущества. Приводятся отличительные характеристики недвижимости: квадратура, этажность здания, общая и жилая площадь. Указывается размер долей каждого из собственников.
  • Место оформления сделки (город), дата прописью.
  • Сведения о свободе, осознанности действий сторон при заключении договора, вменяемости и полной дееспособности.
  • Подписи сторон.
  • Стоимость имущества. Содольщики, реализующие квартиру, должны согласовать цену заранее. Каждый вправе установить сумму, которую посчитает справедливой. Если покупатель согласен купить квартиру целиком по итоговой цене, она и указывается в договоре. Рекомендуется прописать порядок расчета с каждым из содольщиков (наличный, безналичный), оговорить причитающуюся им сумму.
  • Оговорка, что покупатель осмотрел квартиру, удовлетворен состоянием ремонта, выявил (не выявил) недостатков.
  • Условия расторжения соглашения, действия при форс-мажорных обстоятельствах.
  • Уточнение, что передача денежных средств, а также прав и обязанностей, связанных с имуществом, наступает после регистрации права собственности в Росреестре.
  • Данные о количестве лиц, зарегистрированных в объекте, уточняется дата их снятия с регистрационного учета.
  • Количество экземпляров договора.
  • Данные о сторонах-участниках сделки: их ФИО, паспортные данные, место регистрации.
  • Название договора.

Самостоятельно справиться с составлением документа сложно. Чтобы учесть все нюансы, рекомендуется заручиться помощью специалиста.Вся информация, изложенная в документе, подлежит тщательной проверке со стороны нотариуса, представителя регистрационных органов.

Подтвердить чистоту сделки помогут документы, прилагаемые к договору:

  1. Копии паспортов всех участников процесса, свидетельства о рождении детей, если они являются содольщиками; медсправки о дееспособности.
  2. Документы, подтверждающие право собственности на объект продажи. Каждый из содольщиков должен привести документ-основание, по которому он стал владельцем своей части имущества. В зависимости от даты вступления в права собственника (наследника) производится определение необходимости уплаты НДФЛ.
  3. Акт приема-передачи, подписанный участниками.
  4. Выписка, выданная Росреестром, об отсутствии обременений на доли.
  5. При продаже доли ребенка — справка о согласии органов опеки на совершение сделки.
  6. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
  7. Справка, выданная банком, обслуживающим покупателя, о предоставлении ему ячеек для хранения денежных средств.
  8. Согласие супруга, если имущество является совместно нажитым.
  9. В случае оформления отдельных договоров содольщиками — отказ каждого из них от права первоочередного приобретения долей.
  10. Техпаспорт БТИ на квартиру, содержащий сведения о площади квартиры, этажности, о материалах для строительства, отделки. В документе следует обратить внимание на срок последней инвентаризации (он должен быт не более 5 лет для беспрепятственной регистрации), на соответствие плана квартиры и реальной планировки. Все изменения должны быть отражены в техпаспорте.

Представленные документы проходят проверку на подлинность, после чего оформляется нотариально заверенный договор.Нотариус не просто ставит удостоверительную надпись на договоре. Он выполняет работу, за которую предусмотрено взимание нотариального тарифа. Его размер составляет 0,5% от суммы сделки, однако не может быть менее 300 руб.

или более 20 000 руб. (п. 1 пп. 5 ).Процесс состоит в следующем:

  1. Подписание договора. Закон не обязывает составлять документ, подлежащий нотариальному удостоверению, в конторе, однако подписание готового соглашения возможно только при нотариусе.
  2. Разъяснение положений договора. Нотариус приглашает всех участников и зачитывает документ вслух, попутно разъясняя все пункты.
  3. Производится идентификация личностей обратившихся. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на доли в квартире, дееспособность сторон.

Если к нотариусу обращается несколько собственников, они уплачивают нотариальный тариф в размере, пропорциональном их доле в общей собственности.Пример. Братья-содольщики решили продать квартиру.

Одному принадлежала ¼, а второму — ¾ ее доли. Кадастровая стоимость имущества составила 1 млн.

480 тыс. руб., а оценочная по договору — 1 млн. 200 тыс. руб. К расчету берется большая сумма на основании п.

2 . Величина тарифа составит 1 480 000 х 0,5% = 7 420 руб.

Владелец ¼ заплатит 1 855 руб.

из этой суммы, а собственник ¾ — 5 565 руб.В большинстве случаев нотариус не только удостоверяет договор, но и занимается подготовкой проекта. При этом взимается плата за предоставление услуг правового и технического характера.

Сумма не определена законодательными актами, а устанавливается нотариусом лично.

Ее величина колеблется в пределах 5-8 тыс. руб. После оформления договора покупатель и прежние владельцы долей должны обратиться в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности либо МФЦ по месту нахождения недвижимого имущества.При себе необходимо иметь документы:

  1. Заявление. Продавец подает документ о регистрации перехода права собственности, а покупатель — о регистрации в качестве нового собственника.
  2. Кадастровый паспорт (при получении документа до марта 2008 г.) или техпаспорт.
  3. Паспорта сторон — участников сделки или их представителей по нотариально заверенной доверенности.
  4. Свидетельства о регистрации права собственности (от продавца), а также правоустанавливающий документ.
  5. Договор купли-продажи недвижимости, как минимум — в 3 экземплярах. Если в соглашении указано несколько продавцов, желательно предоставить количество договоров по числу заинтересованных лиц.
  6. Квитанцию об оплате госпошлины. Для физических лиц она составляет 2 тыс. руб.

Дополнительно может понадобиться:

  1. документы, удостоверяющие полномочия опекунов (попечителей) несовершеннолетнего или нетрудоспособного гражданина;
  2. если каждый из содольщиков оформляет отдельный договор — отказ остальных от права преимущественной покупки.
  3. разрешение ООП на отчуждение имущества;
  4. согласие супруги на совершение сделки;

Чтобы избежать неоднократного посещения регистрационного органа, необходимо заранее уточнить перечень документов.Для покупателя удобнее, если все содольщики оформят единый договор. Так экономится время, деньги, ведь гораздо удобнее проверить документы и поставить подпись в одном договоре, чем заключать сделку с каждым из содольщиков.Для продавца выгода заключается в определении базы налогообложения.

Дело в том, что по закону лица, владеющие имуществом в течение сроков менее 5 лет или менее 3 лет, но при условии, что доля была получена в результате приватизации, дарения, по наследству или договору пожизненного содержания с иждивением, обязаны платить налог в размере 13% от цены продажи, если она больше чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, либо от кадастровой стоимости.Плательщики имеют право на налоговый вычет, равный 1 млн.

руб., или же документально подтвержденной сумме затрат на приобретение доли ().При оформлении реализации единым договором вычет в миллион рублей делится на всех содольщиков. Если же оформить несколько договоров, каждый из совладельцев сможет воспользоваться всей суммой вычета.Подобные расчеты нецелесообразны, если имущество было приобретено, и есть документы, подтверждающие сумму затрат. Впоследствии она вычитается из базы налогообложения.Произведя расчеты, совладельцы наряду с покупателем должны прийти к консенсусу и заключить наиболее выгодную сделку для каждой из сторон.

Квартиру в долевой собственности можно продать, заключив договор купли-продажи, в котором в качестве «Продавца» выступит несколько содольщиков, или оформив сделки с каждым из них отдельными соглашениями.Сложность в том, что доли продаются с соблюдением ряда правил.

Нельзя распорядиться имущественной долей ребенка без разрешения органов опеки, нельзя продать долю без предварительного согласования с остальными содольщиками, причем процесс может длиться 1-2 месяца.

Как правильно оформить договор купли-продажи долей в квартире? Какие документы подготовить с учетом сложившихся обстоятельств, чтобы в итоге договор не оказался ничтожным, или в Росреестре не отказали в регистрации сделки?

– узнайте у юриста сайта ros-nasledstvo.ru.

Консультации предоставляются бесплатно. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 18 971 просмотров Человек проживает в жилом помещении без регистрации, при этом он.5 783 просмотров Поводов для выселения может быть множество.

Нерадивый квартирант, который никак.5 593 просмотров Зачастую посторонний гражданин, временно вселившийся на чужую жилплощадь, после окончания.1 730 просмотров Что нужно для приватизации квартиры?

Перечень бумаг достаточно обширный, что.1 262 просмотров В связи с постоянным ростом численности транспортных средств вопрос о.462 просмотров Приватизация земли – длительная и достаточно сложная процедура, которая занимает.

Форма договора купли-продажи квартиры в долевой собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Представитель ответчика ООО АН «Кремлевские Ключи» в судебном заседании суда первой инстанции возражала против удовлетворения иска в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, указав, что действительно 17 ноября 2018 г.

между истцом и ООО АН «Кремлевские Ключи» было заключено Соглашения об авансе.

По условиям Соглашения покупатель выразил намерение приобрести у продавца Б., однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: . (п. 1.1. Соглашения). В соответствии с п. 2.1, истец внесла аванс в размере 50 000 рублей. Аванс получен на основании п. 2.1.7. Договора N В54/11 от 15 ноября 2018 г., заключенным между агентством и собственником объекта недвижимости Б.

2.1.7. Договора N В54/11 от 15 ноября 2018 г., заключенным между агентством и собственником объекта недвижимости Б.

на поиск покупателя продажу объекта недвижимости. Аванс был внесен после просмотра квартиры истцом.

Аванс вносился в присутствии собственника квартиры Б. При внесении аванса истцу были представлены на обозрение правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, договор долевого участия, технический паспорт БТИ.

Покупатель и продавец обсуждали вопрос снижения цены.

Продавец сделала покупателю скидку. После внесения аванса квартира была снята с продажи, все рекламные объявления были удалены, потенциальным покупателям отказывалось в просмотре объекта недвижимости.

В соответствии с условиями указанными в соглашении, агентство брало на себя обязательства подготовить пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности, провести проверку документов на предмет их готовности к сделке, отсутствию обстоятельств, препятствующих полноправному распоряжению приобретенной собственностью (прописка несовершеннолетних детей, временная выписка и т.д.). Агентство выполнило свои обязательства в полном объеме.

Подготовило пакет документов для сделки купли-продажи, предусмотренный действующим законодательством (п. 1 ст. 14 ФЗ N 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

После внесения аванса истица потребовала от агентства представить дополнительные документы на объект недвижимости, которые не требуются для предоставления перехода права собственности на объект недвижимости, а являются правоустанавливающими для регистрации уже оформленного права собственности, а также захотела оформить договор купли-продажи не в простой письменной форме, как было оговорено при заключении соглашения (п.

После внесения аванса истица потребовала от агентства представить дополнительные документы на объект недвижимости, которые не требуются для предоставления перехода права собственности на объект недвижимости, а являются правоустанавливающими для регистрации уже оформленного права собственности, а также захотела оформить договор купли-продажи не в простой письменной форме, как было оговорено при заключении соглашения (п. 7.2. соглашения), а в нотариальной. Все действия агентства были направлены на то, чтобы сделка состоялась.

Собственник квартиры снялась с регистрационного учета, запросила из архива документы, которые затребовал истец, несмотря на то, что квартира была оформлена в собственность более 14 лет назад (25.12.2005 г.

запись в ЕГРП N. от 25.12.2005 г.) и все сроки исковой давности для оспаривания сделки по приобретенной собственности уже прошли. При заключении Соглашения истец был ознакомлен с его содержанием, подписала его, в п.

7 «Дополнительные условия» им не заявлено требований о представлении дополнительных документов. Несмотря на это, дополнительный комплект документов был подготовлен агентством в рамках заключенного Соглашения. При этом 30.11.2018 г., срок окончания действия соглашения это пятница, предложение ознакомиться с дополнительными документами, как следует из переписки сторон, было назначено на 03 декабря 2018 г.

(понедельник). 27 ноября 2018 г. в адрес ответчика поступила претензия с требованием о расторжения Соглашения об авансе от 17 ноября 2018 г.

В качестве основания для расторжения соглашения об авансе и отказа от покупки истец указала тот факт, что у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на объект недвижимости, что не позволяет покупателю оценить риск приобретения объекта недвижимости. Доводы истца, изложенные в исковом заявлении несостоятельны, т.к.

направлены исключительно на поиск любого основания для расторжения Соглашения и являются, по сути, злоупотреблением права (ст.

10 ГК РФ). Покупателю был отправлен ответ на претензию, в котором разъяснено, что: в соответствии с п.

3.4. Соглашения, аванс возвращается Покупателю в полном объеме, в случае получения сторонами отрицательных результатов юридической экспертизы документов на Объект недвижимости, в частности на квартиру, расположенную по адресу: .

В соответствии с п. 3.5. Соглашения под отрицательными результатами юридической экспертизы документов на вышеуказанный Объект недвижимости понимается: получение сторонами из соответствующего государственного органа и/(или) от нотариусов, удостоверявших предыдущие договора по отчуждению Объекта недвижимости сведений, свидетельствующих о неправомерности и незаконности совершенных ранее сделок с Объектом недвижимости, а также получение сторонами данных, свидетельствующих о том, что кто-либо из предыдущих владельцев объекта недвижимости состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере; получение сторонами информации о том, что кто-либо из лиц, проживавших ранее в Объекте недвижимости, снят с регистрационного учета (выписан) незаконно (в т.ч. с использованием подложных документов) и ныне нигде не зарегистрирован (прописан), а также в случае, если указанные лица зарегистрированы по новому месту жительства с нарушением действующего законодательства; получение сторонами информации о том, что на момент приватизации Объекта недвижимости в нем были зарегистрированы несовершеннолетние дети, но в приватизации не участвовали или несовершеннолетние дети были сняты с регистрационного учета (выписаны) до приватизации; получение сторонами информации о наличии оснований, установленных ст.

ст. 166 — 179 ГК РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи Объекта недвижимости. Данный список является исчерпывающим и не предполагает дополнительных оснований для возврата аванса. Истцом нарушены условия заключенного соглашения, она добровольно, без каких-либо оснований отказалась от сделки.

Препятствий к ее заключению не было. Документы, имеющиеся у продавца соответствовали требованиям закона, не вызывали каких-либо сомнений. Истцом в материалы дела не представлена отрицательная, т.е.

препятствующая сделке юридическая экспертиза.

Во исполнение п. 3.2 Соглашения 22 ноября 2018 г. в адрес истца было направлено приглашение на сделку, путем отправления СМС-сообщения.

Вместе с тем, на сделку истец не явилась, тогда как ответчик ООО АН «Кремлевские Ключи» подготовил все необходимые документы для заключения сделки купли-продажи, установленные действующим законодательством и соглашением об авансе от 17.11.2018 г., восстановило оригиналы правоустанавливающих документов, которые дополнительное были запрошены покупателем. Таким образом, обязательства агентства по соглашению от 17.11.2018 г.

исполнены в полном объеме, в связи с чем полагала, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Шаг 5. Заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте право собственности в Росреестре Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Форма договора купли-продажи жилого помещения — простая письменная (ст. 550 ГК РФ). Это значит, что договор не требует нотариального удостоверения.
550 ГК РФ). Это значит, что договор не требует нотариального удостоверения.

Однако, если владелец сертификата приобретает долю в праве собственности на жилое помещение, соответствующий договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч.

1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Совместная и долевая собственность.

Как купить квартиру по долям или у сособственников

Общая собственность. Совместная и долеваяЖильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек.

Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.Совместная собственностьНедвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него.

Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).Долевая собственностьВне брака совместная собственность встречается очень редко: люди предпочитают определять размер своей доли.

Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать.

Хотя владельцы могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — закон даёт им право на самостоятельное решение.

А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие.

Выдел долиНужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников.

При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте. Как купить квартиру, которая находится в совместной собственностиПродать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют.Какие документы проверить:

  • документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);
  • паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
  • брачный договор (если есть).

Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности:Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года. Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один, но это не значит, что собственность личная — второй супруг всё равно считается равноправным владельцем, за исключением нескольких случаев.Закажите выписку из ЕГРН. Выписку нужно заказывать всегда, даже если собственники дали вам свидетельство, — оно остается у бывшего владельца и тогда, когда квартиру давно продали.В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире.

Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.Попросите у продавцов документы-основания права собственности.

То есть те документы, по которым право собственности на жильё перешло к нынешним владельцам, они указываются в выписке из ЕГРН. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.Это самые важные документы для сделки — именно по ним вы поймете, может ли квартира быть не в общей собственности.Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  1. её подарили одному из супругов по договору дарения или передали бесплатно по другому договору (попросите эти документы и проверьте, кому именно передали квартиру);
  2. один из супругов получил её в наследство (проверьте свидетельство о наследстве, заодно уточните, сколько всего было наследников и как решился вопрос с остальными);
  3. если квартира появилась до брака.

Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН: будьте внимательны, дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается внизу документа, рядом с номером гос.регистрации.Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака.

В паспорте отметка о браке стоит не всегда: человек мог потерять и восстановить паспорт без неё, поэтому лучше попросить сразу все документы. Также информацию о браке можно запросить в реестре ЗАГСов через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право.

Если квартира появилась до брака — это личная собственность и продать её можно без согласия супруга.Спросите, нет ли брачного договора.

Ещё один случай, когда появившаяся в браке квартира не будет совместной собственностью, — если это прописано в брачном договоре.

Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.Описание жилья при этом может быть конкретным или общим. Например,

«любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака»

— если договор заключался до покупки квартиры.

Так супруги могут договориться, к примеру, о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:1. Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.2. Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.3.

Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.4. Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.5.

Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.6. Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.Как купить долю в квартиреПонять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.Вот о каких правилах нужно знать:Преимущественное право других собственников.

До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости. Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи. Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей.

Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя. У сособственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю.

Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки. Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы.

Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю. Прочитайте по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.Нотариальное удостоверение договора.

Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса. Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:1.

Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.2.

Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.3. Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.4.

Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.5.

Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.Риски при покупке долевой собственностиИз-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.Вот что может пойти не так:Продавец продаёт долю в праве под видом отдельного жильяТакие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё.

Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся.После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.Как этого избежатьВнимательно всё проверьте:

  1. Если дом многоэтажный, посмотрите планировку других квартире в нём — это можно сделать на Яндекс.Недвижимости в. Если планировка и площадь квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с подобным метражом — это повод задуматься.
  2. У недвижимости должен быть отдельный кадастровый номер, по которому можно заказать выписку из ЕГРН, в ней будет информация о количестве собственников. До получения выписки вы можете по адресу на портале Росреестра.
  3. Посмотрите документы-основания — если в договоре на покупку этого объекта ранее фигурировала только доля в праве, то отдельной квартирой он стать со временем вряд ли мог. Если в документах-основаниях написано, что это именно квартира, то её кадастровый номер должен совпадать с номером покупаемой недвижимости. Если они отличаются, проверьте старый номер на сайте Росреестра.

Продавец не известил других собственников о продаже долиЭтот порядок можно нарушить разными способами:

  1. подделать документ, подтверждающий отправку этого извещения другим собственникам, ведь извещение можно передать под роспись;
  2. подделать извещение о продаже;
  3. подделать отказ сособственника от покупки доли.
  4. отправить извещение по старому или неправильному адресу;

Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.Как этого избежать Придётся проконтролировать много нюансов:

  1. Договоритесь о том, чтобы все документы направлялись через нотариуса.

    Лучше выберите его сами или найдите общими усилиями — не поддавайтесь на уговоры продавца выбрать «хорошего знакомого специалиста».

  2. Отслеживайте трек-номера отправлений на сайте Почты России, чтобы убедиться в том, что извещения дошли до адресатов.

    А если у вас есть телефоны сособственников, позвоните им и спросите, получили ли они уведомления. Так вы хотя бы исключите ситуацию сговора между продавцом и владельцами остальных долей.

  3. Проверяйте содержание извещений, которые продавец отправляет другим собственникам.
  4. Убедитесь, что в извещении были указаны все значимые условия будущей сделки: описание недвижимости, цена, порядок расчётов, перечень тех, кто остается жить в квартире, срок передачи квартиры и т.

    д.

  5. Если извещения отправляются по почте, проследите, чтобы продавец выслал их по актуальным адресам или по всем известным ему адресам, лучше, чтобы это было заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.Сговор продавца и сособственниковТут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.Как этого избежатьЧтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно.

А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.А вот если соседи решили вынудить вас продать приобретённую долю своим поведением, то готовьтесь к длительным разборкам (с полицией, судами и т. д, в зависимости от того, что они нарушают), если не хотите терять деньги. Но в такой ситуации многие предпочитают избавиться от доли и не трепать нервы.ЗаключениеВ сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое».

Так что бояться такой покупки не стоит.

Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре.

Обсуждения
Громкая музыка днем у соседей что делать

Оглавление:Что делать, если соседи шумят днемЧто делать, если...

Комментариев  0
Як відновити сторінку вконтакті

Оглавление:Восстановление страницы ВКонтакте после взлома,...

Комментариев  0
Куда подавать на алименты если прописана в пензенской области

Оглавление:Алименты как взыскать в селе Бессоновка в 2021 годуКак...

Комментариев  0

Консультация юриста

Информация

top