Главная - Защита прав потребителей - Аренда офиса или приобретение его в кредит расчет

Аренда офиса или приобретение его в кредит расчет

Аренда офиса или приобретение его в кредит расчет

Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис


Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду Фото: Андрей Махонин/ТАСС Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов. Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка.

Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв.

м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб.

Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс.

руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк.

— Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему». Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества.

К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин.

— Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя». Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры.

Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной.

Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать. На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус.

Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им.
Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями).

Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль»

Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения.

Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными». Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб.

Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты. «Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк.

— При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб.

арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб.

В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв.

м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб.

Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки. «Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов.

— Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс.

руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс.

руб. за 1 кв. м в год». Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным.

После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом. «Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок.

Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию». Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв.

м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы.

Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток». У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков. Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться.

Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки. Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ».

Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей. У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв.

Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв.

м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности. При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей.

Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Что лучше -— купить офис или арендовать?

Соответственно, вопрос о том, лучше ли снимать офис или приобрести его в собственность, остается актуальным для большинства предпринимателей.

В данной статье рассмотрим, что выгоднее — или покупка, каковы преимущества каждого их вариантов.Первое и главное преимущество аренды — ее доступность для молодых компаний, только начинающих свое развитие в бизнес-среде.

Чтобы снять помещение, вам не нужно делать больших стартовых вложений, связанных с приобретением помещения и ремонтными работами. Да и таких средств просто-напросто может не быть у компаний-новичков — и тогда аренда помещения становится для них единственным вариантом. Это подтверждается статистикой: именно молодые фирмы чаще других арендуют офисные, торговые или производственные помещения, пока не накопят достаточных актив для их приобретения.

Сопряженное с доступностью аренды преимущество — возможность быстро въехать в офис и начать работать.

Не всякая компания нуждается в эксклюзивном облике, требующем месяцы ремонта. Но даже при желании обустроить рабочее пространство арендаторы рискуют столкнуться с препятствиями. Например, многие аспекты ремонта и перепланировки офиса зависят от согласия управляющей компании, у которой могут быть свои взгляды на внутренний и внешний облик помещения, размещение рекламы снаружи здания и др.

Другой плюс аренды — гибкость, возможность в зависимости от обстоятельств снимать помещение большего или меньшего метража.

Это позволяет компании подстраиваться под конъюнктуру рынка и не переплачивать в ситуациях, когда можно сэкономить.

Тезисно сформулируем несколько ключевых недостатков покупки офиса в противовес недостаткам аренды:

  • Необходимость единовременного вложения крупной суммы денег, что под силу только состоявшейся компании.
  • При покупке офисного помещения компании-собственнику придется самостоятельно решать многие вопросы обслуживания.
  • Если офис приобретается с целью последующей аренды, нужно учесть: в условиях кризиса поиск арендатора, готового платить приемлемую сумму за помещение, может занять неопределенное время.
  • Содержать коммерческие помещения весьма накладно: они облагаются высоким налогом.
  • Трудоемка и сама процедура приобретения офиса — полное оформление собственности может происходить в срок до года, а иногда — дольше.
  • Что до плюсов покупки офиса, то они очевидны и носят в первую очередь психологический характер. Наличие собственного помещения важно, ведь оно свидетельствует об успешности бизнеса, сигнализирует о прибыльности, делает его привлекательных в глазах инвесторов и кредиторов.

    Последние, например, с гораздо большей охотой предоставят кредит, если залогом выступит недвижимость.

    Если хватает совсем небольшой суммы, можно рассмотреть . В таком случае вы сэкономите свое время. Арендуя помещение, мы переплачиваем в объеме, много раз превышающем единовременную сумму, которую мы бы отдали за тот же офис в случае его покупки.

    Эксперты говорят о том, что однозначно выгодной аренда офиса будет лишь в кратко- и среднесрочной перспективе (2-5 лет) для компаний, имеющих довольно высокий доход.

    Кроме того, купив себе помещение, компания перестает зависеть от настроений арендодателя. В отличие от арендуемых помещений, возможности обустройства своего офиса практически не ограничены. Это дает вам возможность оформить рабочее пространство по своему вкусу и в соответствии с корпоративным имиджем компании.

    Очевидна и сугубо финансовая выгода приобретения коммерческой недвижимости, и заключается она в экономии на ренте. В долгосрочной перспективе для предприятий с невысокой нормой дохода именно покупка может стать единственно адекватной альтернативой аренде. Наконец, в случае непредвиденных обстоятельств свое помещение можно сдать и получать с ренты дополнительный доход.

    Как малому бизнесу купить офис в кредит

    Преимуществ у владения собственным офисом много: экономия на аренде и независимость от арендодателя, который в любой момент может повысить арендные ставки.

    Собственный офис – доказательство успеха и стабильности компании, он способствует привлечению инвесторов и клиентов, повышает престиж компании в глазах сотрудников и партнеров. Наконец, свободные площади можно сдать в аренду и получить дополнительный доход. Однако офис – очень дорогая покупка.

    Так, средневзвешенная цена на офисные блоки в столичных зданиях класса А составляет почти 229 000 руб./1 кв.

    м; в офисах класса В – 134 000 руб./1 кв. м; цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых домов – 190 000 руб./1 кв. м (данные Knight Frank за первое полугодие 2021 г.).

    Однако малому и среднему бизнесу можно взять кредит на покупку офиса. Сама процедура приобретения офиса в кредит очень похожа на покупку квартиры в ипотеку.

    Сначала банк одобряет заем, потом вы находите недвижимость для покупки, получаете согласие банка кредитовать именно этот объект и проводите сделку.

    При этом до момента выплаты кредита сама недвижимость остается в залоге у банка.

    Но есть нюансы. В качестве офиса можно приобрести не всякое нежилое помещение, а лишь с назначением «офисное» или «помещение свободного назначения».

    Это могут быть площади в бизнес-центрах, административных зданиях или в жилых домах.

    Все эти категории банк готов рассматривать для предоставления кредита. Средняя ставка на приобретение офиса в среднем составляет 10–12% годовых. Лучшие условия предоставляются предприятиям, которые уже обслуживаются в этом банке.

    Минимальный первоначальный взнос в большинстве банков составляет 25–30%. Срок кредитования в большинстве банков ограничен 10 годами. Но чаще всего такие кредиты выплачиваются в течение 3–5 лет.

    Кредит на покупку офиса смогут получить компании, имеющие на момент подачи заявки достаточную прибыль для обслуживания будущего кредита. Расчет на то, что средства для оплаты кредита появятся после покупки офиса и последующей сдачи его в аренду, вряд ли станет достаточным аргументом для банка. А вот текущие арендные платежи, сопоставимые с будущими выплатами по кредиту, вполне убедят в вашей платежеспособности.

    Банк пристально изучит приобретаемое помещение с точки зрения ликвидности. Если любую квартиру можно продать без больших трудностей за несколько месяцев, то с офисом это может не получиться.

    Поэтому банк проверит не только юридическую чистоту помещения, но и локацию, пешеходную и транспортную доступность, этаж, наличие ремонта и всех подведенных коммуникаций, охраны, существующий и потенциальный арендный поток. Банк, скорее всего, откажется кредитовать помещение, в котором обслуживание коммуникаций оформлено на стороннюю компанию (не продавца). Часто такое происходит при продаже площадей в административных зданиях бывших заводов.

    Все договоры о снабжении электричеством, газом и водой заключены на владельцев завода, и в любой момент те могут расторгнуть договор или взвинтить цену. Если вы приобретаете офис для последующей сдачи в аренду и рассматриваете помещения с арендаторами, внимательно изучите действующие договоры аренды. Сданы ли площади на длительный срок без права собственника изменять арендную ставку?

    Включены ли в общую ставку клининговые услуги и коммунальные платежи? От этого будут зависеть ваши доходы.

    Кроме того, надо проверить, зарегистрированы ли договоры со сроком действия более 12 месяцев в Росреестре. Также стоит выяснить, нет ли в сданных помещениях незарегистрированных перепланировок.

    И требует ли деятельность арендаторов серьезных переделок помещения (например, под стоматологическую клинику или салон красоты)? Тогда после их отъезда придется серьезно инвестировать в ремонт либо искать арендаторов аналогичного профиля. Все перечисленные факторы, скорее всего, негативно скажутся на условиях кредитования.

    Все перечисленные факторы, скорее всего, негативно скажутся на условиях кредитования.

    Итак, если вы все же решились купить офис: сравните экономию на текущих арендных платежах или доход от сдачи будущего офиса в аренду с выплатами по кредиту. Если обслуживание кредита обойдется дороже, оцените, сможет ли ваша компания заработать достаточную дополнительную прибыль. Вряд ли имеет смысл изымать средства из текущей прибыли, чтобы не ставить под удар сам бизнес; выбирая офис, стоит помнить, что банк должен одобрить не только заемщика, но и само здание или помещение.

    Лучше заранее проконсультироваться у своего менеджера в банке по поводу характеристик офиса, чтобы не рассматривать заведомо неподходящие варианты; при переговорах с потенциальным продавцом не забывайте говорить, что вы покупаете офис в кредит.

    Если у этого помещения не все в порядке с юридической чистотой или есть незарегистрированные перепланировки, договоры аренды и другие нарушения, продавец, скорее всего, сам сообщит об этом, понимая, что банк все равно обнаружит.

    Так вы сэкономите время на проверке заведомо неподходящих вариантов офиса.

    Обсудить

    Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость

    / Статьи /  Интересные статьи Плюсы и минусы эксклюзивного договора при продаже недвижимости Что такое бизнес-консалтинг и брокеридж Due-diligence в недвижимости Как рассчитать рентабельность покупки бизнеса с арендатором Как сдать помещение свободного назначения Как снять помещение в прикассовой зоне супермаркета в Москве Как выгодно продать готовый бизнес в Москве Мы уже писали, что — выгодный способ инвестирования.

    Каждый разумный инвестор хочет просчитать доходность своих инвестиций в недвижимость и выбрать самый выгодный объект, который быстро окупится, не преподнесет «сюрпризов» и обеспечит стабильный доход. Поэтому сегодня мы расскажем, как это сделать, дадим необходимые формулы и примеры их применения.

    Доходность инвестиций — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах. В виде формулы выглядит так: Сумма вложений состоит из первоначальных и дополнительных инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью первоначальные инвестиции — это цена недвижимости, по которой вы ее купили.

    Дополнительные расходы могут появиться, если сразу не найдется арендатор: собственнику придется самому оплачивать коммунальные услуги. Инвестиционная прибыль — это сумма выплат, полученных от арендатора и разница между ценой продажи и ценой покупки объекта. Но это, если вы оцениваете общий доход уже после продажи недвижимости.

    Но это, если вы оцениваете общий доход уже после продажи недвижимости. Перед покупкой обычно берут прибыль за год и оценивают годовую доходность вложений.

    Рассчитать доходность и ориентироваться на нее удобно, когда вы выбираете между объектами с разной ценой.

    Приведем пример. У вас есть выбор: 1) купить автомойку с арендатором за 35 000 000 рублей и годовой прибылью 5 000 000 рублей; 2) купить столовую с арендатором за 20 000 000 рублей с годовой прибылью 3 000 000 рублей. Без опыта выгоду трудно сравнить навскидку. Применим формулу расчета доходности инвестиций, чтобы рассчитать годовой показатель: Хотя прибыль в год от столовой более скромная, с учетом цены объекта получается, что это более выгодное вложение (доходность выше).

    Годовая доходность в процентах позволяет не только сравнить объекты инвестирования (в какой выгоднее вложиться), но и спрогнозировать окупаемость коммерческой недвижимости. Выбирая объект из нашего примера с годовой доходностью 15%, вы можете рассчитывать, что 100% вложений вернутся к вам менее, чем за 7 лет (100/15=6 ⅔).

    Можно пойти и другим путем: стоимость недвижимости разделить на ежемесячную чистую прибыль, которую вы будете от нее получать.

    В приведенных выше примерах про автомойку и столовую для просчета их окупаемости можно было бы 35 млн. рублей разделить на 5 млн., а 20 млн.

    — на 3 млн. Вот только прибыль за год, которая рассчитывается из арендной ставки, редко является «чистой прибылью». И сейчас вы поймете, почему. Пользоваться приведенной формулой доходности было бы очень просто, если бы мы могли считать суммой вложений цену объекта, а инвестиционным доходом — ежемесячную арендную плату, умноженную на 12 месяцев.

    К сожалению, в реальности все несколько сложнее. Числитель дроби в формуле — инвестиционная прибыль — в реальной жизни склонен уменьшаться или расти за счет: потери профит «простои» недвижимости без арендатора смена арендатора на более платежеспособного невзысканные арендные платежи дифференциация арендных потоков операционные расходы индексация Естественно, потери увеличивают срок окупаемости коммерческой недвижимости. Но можно свести их риск к минимуму, воспользовавшись услугами брокерской компании «Риал Групп».

    1. Найдем надежного арендатора, за которым не нужно будет «бегать», чтобы своевременно получать платежи. 2. Заключим выгодный для вас и грамотный с юридической точки зрения договор, который не позволит арендатору требовать снижения ставки.

    3. Если арендатор все же съедет, поможем найти нового — бесплатно и быстро.

    Ну и конечно, нельзя покупать недвижимость, даже с отличными показателями доходности, не оценив предварительно риски. Это может быть риск утери ликвидности, юридические риски ограничения или лишения прав на приобретенный объект, риски, связанные с местом постройки (природоохранная зона, нарушение правил застройки и т.п.), другие особенности, которые не спешит «рекламировать» продавец.

    Это может быть риск утери ликвидности, юридические риски ограничения или лишения прав на приобретенный объект, риски, связанные с местом постройки (природоохранная зона, нарушение правил застройки и т.п.), другие особенности, которые не спешит «рекламировать» продавец. «Риал Групп» тщательно проверяет объекты, прежде чем предлагать их покупателям.

    Выбирая арендный бизнес в нашем , вы можете быть уверены в его ликвидности и надежности. —>  ООО «Сити-Мобил» Благодарим Компанию «Риал Групп» за оперативный поиск многофункционального объекта для одного из наших подразделений в Москве. Поиск объекта был осуществлен в кратчайшие сроки.

    Была. Е.П.Ганина ООО «Астарта» Благодарим сотрудников «Риал Групп» за оперативную сдачу нашего помещения и профессионализм в подборе надежного арендатора на долгие годы. ООО «Аква-Сервис» Филиал КОО «Залимос Холдингс Лимитед» благодарит коллектив компании ООО «Риал Групп» за профессионализм в вопросе поиска арендатора столовой в бизнес-центре «На Широкой». АО «Домостроительный комбинат №1» ИП Коновалов Дмитрий Валентинович Выражает благодарность компании ООО «Риал Групп» за помощь в подборе помещения, комплексной проверке и юридическом сопровождении сделки.

    © 2011-2021 Real Group. Все права защищены.

    Воспользуйтесь удобным фильтром real_group для поиска подходящего вам бизнеса

    1. 3. Установите параметры стоимости бизнес От и До
    2. 1. Выбирете интересующий вас город или регион
    3. 5. Нажмите кнопку «Подобрать бизнес»
    4. 4. Установите парамтры прибыли бизнеса От и До
    5. 2. Выберите сферу бизнеса — интересное направление для вас

    Вам не обязательно выставлять все параметры, вы можетесортировать наши предложения по одному из варинатов: город,сфера, цена или прибыльность бизнеса.

    Желаем отличного выбора и достижения результатов!

    Мнение: что выгоднее в современных экономических условиях — аренда или покупка офиса

    В современных экономических условиях компании-оптимисты покупают офисы, а пессимисты — арендуют. Об этом в авторской колонке рассуждает директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев

    Акционеры и руководители бизнеса часто стоят перед сложным и неоднозначным выбором: арендовать или покупать коммерческую недвижимость (офис, склад, торговое помещение) для размещения своего предприятия.

    В 2013 году «Лаборатория Касперского», по данным газеты «Ведомости», инициировала сделку по покупке делового центра «Олимпия парк» на Ленинградском шоссе и сейчас комфортно разместилась в нем. По мнению многих специалистов, мотивами сделки для покупателя стали безопасность, желание исключить риск выселения и возможность расшириться после того, как у соседей закончатся договоры аренды. Еще одним фактором была необходимость консолидации разбросанных по всему городу подразделений.

    Похожую сделку в конце 2015 года совершил Тинькофф Банк, который, по данным девелоперской компании MR Group, приобрел офисные площади класса А (около 8 тыс.

    кв.м.) в многофункциональном комплексе «Водный» в Москве.

    Такая схема кардинально отличается от проекта, реализованного другой крупной IT-компанией — Mail.ru Group, которая арендовала целиком офисную башню в деловом центре Sky Light на Ленинградском проспекте и также провела консолидацию подразделений, заключив долгосрочный договор аренды. Договор исключает риск выселения и дает возможности расширения.

    В 2014 году, по данным «Ведомостей», Mail.ru Group удалось конвертировать выплаты за аренду офиса в рубли по выгодному курсу. Как показало время, выбор Mail.ru Group в текущем положении рынка оказался более выгодным. Рассмотрим объективные факторы в пользу того или иного решения.

    Собственное помещение дает владельцу ряд преимуществ, проявляющихся в относительной свободе в принятии решений по распоряжению пространством.

    Собственник может произвести ремонт или надстройку, осуществить частичную или полную продажу, сдать в аренду или субаренду, может взять кредит под залог недвижимости. Ему не нужно каждый раз согласовывать с арендодателем ввоз и вывоз своих товарно-материальных ценностей и т. п. В конце концов, инвестиции в недвижимость — это сохранение капитала.

    Но есть и отрицательные моменты. Так, капитал, затраченный на покупку коммерческой недвижимости, используется неэффективно.

    Как правило, профильный бизнес собственников приносит им больший доход, чем недвижимость. Собственник имеет меньшую мобильность и не может быстро сменить офис, если того требует ситуация. Ему придется оплачивать страхование недвижимости, налог на имущество, исчисляемый от его кадастровой стоимости, земельный налог.

    Нужно нанимать эксплуатирующую организацию, оплачивать услуги ЧОП или устанавливать сигнализацию.

    Возможно, придется ухаживать и за прилегающей территорией. Если рассмотреть примерный кейс покупки офисного помещения площадью 500 кв. м, то получается следующая картина.

    По состоянию на январь 2016 года купить офис в современных новых зданиях в пределах ТТК Москвы можно приблизительно по цене 140 тыс. руб./кв. м. Итого затраты на покупку составят 70 млн руб.

    Отделка помещений в среднем обойдется в 50 тыс. руб. за 1 кв. м. Итого затраты на ремонт составят 25 млн руб. В результате переезд в собственный офис обойдется примерно в 95 млн руб.

    Рассмотрим преимущества аренды помещений. В первую очередь стоит отметить, что арендатор имеет возможность сфокусировать все свои временные, денежные и трудовые ресурсы исключительно на профильном бизнесе, не затрачивая их на недвижимость.

    Все хлопоты берет на себя арендодатель, который ее эксплуатирует, страхует, ремонтирует и платит налоги.

    Важным аспектом, который начинает оказывать сильное влияние на выбор в пользу аренды, стала нынешняя экономическая ситуация в России. В сложившихся условиях на рынке коммерческой недвижимости произошло четыре существенных изменения.

    Первое — перевод договоров аренды в большинстве объектов из валюты в рубли. Второе — падение ставок как в валютном, так и в рублевом выражении минимум на 30% по сравнению с началом 2015 года.

    Третье — появление опции «полная отделка за счет арендодателя», которая стала стандартом на рынке недвижимости. До 2015 года это были частные случаи. Наконец, четвертое — повышение вакантности офисов.

    В классе А, например, вакансия составляет 26,8% по данным JLL за третий квартал 2015 года. При таких изменениях очень трудно сделать выбор в пользу покупки помещений, так как есть из чего выбирать.

    В любом районе Москвы можно найти много предложений. Как альтернатива прямой покупки недвижимости или ее аренды мог бы выступить лизинг коммерческой недвижимости.

    Но это в теории. На практике мы подобных сделок в Московском регионе не встречаем. Дело в том, что лизинг работает в том случае, если платеж по нему сопоставим с платежом по договору аренды. Это недостижимо при нынешних ценах на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге даже с учетом падения цен в условиях кризиса.

    Попытаемся также рассмотреть примерный кейс аренды офисного помещения площадью 500 кв.

    м. По состоянию на январь 2016 года есть возможность арендовать офис в современных новых зданиях в пределах ТТК Москвы по ставке аренды 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные и операционные расходы. Полная отделка помещений войдет в стоимость аренды.

    Итого переезд в арендованный офис обойдется в 13 млн руб. в год. При таком раскладе покупка аналогичного офиса окупится за семь лет.

    Справедливости ради надо отметить, что некоторые организации увидели антикризисные меры не в аренде, а в покупке, воспользовавшись удачной ценовой конъюнктурой для выгодного приобретения.

    Например, компания аdidas потратила $120 млн на покупку площадей в складском комплексе PNK «Чехов-2», по данным издания «Коммерсантъ».

    Данный выбор в будущем принесет свои плоды, когда рынок коммерческой недвижимости восстановится и ставки аренды вырастут. Таким образом, мы видим две точки зрения, основанные на ожиданиях будущего.

    Те, кто считает, что кризис будет затяжным, выбирают аренду, а вместе с ней мобильность и отсутствие головной боли по поводу содержания недвижимости.

    Оптимисты, которые верят в то, что восстановление экономики близко и выход из кризиса наступит в обозримом будущем, выбирают покупку. Очень хочется надеяться, что окажутся правы последние.

    Директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

    Как купить офис

    Журнал Этажи Инструкции October 5, 2018 05:23

    К пoкyпкe oфиca cтoит пoдoйти c yмoм и пo нayкe. Bce-тaки дeлo нeпpocтoe: ecли пpoгaдaeтe, мoжнo дaжe пpoгopeть в бизнece. Для тex, ктo зaдyмaлcя o пoкyпкe oфиcныx пoмeщeний, cocтaвили чeк-лиcт в пoмoщь.Чтo иcкaтьBыбop бyдeт зaвиceть oт вaшeй цeли.

    Ecли вы пoкyпaeтe oфиc, чтoбы вecти бизнec caмocтoятeльнo, opиeнтиpyйтecь нa cвoю cпeцификy.Oтдeльнo cтoящee здaниeЭтoт вapиaнт пoдoйдeт бoлee-мeнee кpyпнoй фиpмe c бoльшим кoличecтвoм coтpyдникoв.

    Чтo нeмaлoвaжнo, в тaкиx здaнияx cитyaция c пapкoвoчными мecтaми гopaздo лyчшe, чeм в oфиcныx здaнияx, гдe oбитaeт мнoжecтвo кoнтop. Пoэтoмy дaжe ecли y вac нe cлишкoм бoльшaя кoмпaния, нo нyжнo мнoгo мecт для пapкoвки, вoзмoжнo, cтoит paccмoтpeть имeннo тaкoй вapиaнт.Eщe в пoдoбныx здaнияx пpoщe нaйти нecтaндapтнyю плaниpoвкy, тaк чтo, ecли вaм зaчeм-тo нyжны кaбинeты в мaнcapдe или c фpaнцyзcкими oкнaми, oт oфиcныx мнoгoэтaжeк тoжe лyчшe cpaзy oткaзaтьcя.Oфиcы в мнoгoэтaжкaxOптимaльный вapиaнт для мaлeнькиx кoмпaний, филиaлoв или тex, ктo xoчeт cэкoнoмить нa peклaмe – пpи ycлoвии, чтo бизнec пoзвoляeт пpивлeкaть клиeнтoв витpинoй.

    К пpимepy, ecли вы тopгyeтe кocмeтикoй или экo-биo-дoбaвкaми, вaшими пoкyпaтeлями мoгyт cтaть нe тoлькo paбoтники из coceдниx oфиcoв, нo и иx клиeнты.

    To жe caмoe кacaeтcя ycлyг – чeлoвeк cкopee пoйдeт в coceдний oфиc, ecли eмy пoнaдoбитcя кyпить тypпyтeвкy или пpoкoнcyльтиpoвaтьcя y юpиcтa, чeм пoлeзeт иcкaть этo в интepнeтe.B пpинципe, дaжe бoльшиe кoмпaнии нepeдкo пpиoбpeтaют плoщaди в oфиcныx здaнияx, пpocтo y ниx и paзмax cooтвeтcтвyющий – выкyпaют кaбинeты этaжaми.Чтo yчecть Mecтopacпoлoжeниe.

    Ecли клиeнты чaщe пpиxoдят к вaм, чeм oбщaютcя yдaлeннo, cтoит пoиcкaть oфиc в пpoxoднoм мecтe. Ecли вaшa paбoтa cтpoитcя нa oбщeнии пo тeлeфoнy, интepнeтy и вaшиx выeздax к клиeнтy, мoжнo cэкoнoмить и кyпить пoмeщeния в “мeдвeжьeм yглy”.Плoщaдь.

    Ecли y вac в штaтe мнoгo людeй или вы иcпoльзyeтe бoльшoe кoличecтвo oбopyдoвaния, пoкyпaйтe бoльшoй мeтpaж.Кoнфигypaция. B зaвиcимocти oт cпeцифики бизнeca пoдыcкивaйтe вapиaнты c нecкoлькими пoмeщeниями или oдним-двyмя бoльшими зaлaми. Пpoдyмaйтe мecтa, гдe бyдyт oжидaть cвoeй oчepeди клиeнты, ecли вaш бизнec cвязaн c визитaми пoceтитeлeй.

    Bы мoжeтe oбopyдoвaть oтдeльнyю кoмнaтy или ycтpoить yгoлoк oжидaния в oбщeм пoмeщeнии cpeди paбoчиx мecт вaшиx coтpyдникoв.Peмoнт.

    3дecь нa пepвый плaн выxoдят финaнcы. Moжнo кyпить пoмeщeниe c кaкoй-никaкoй oтдeлкoй, чтoбы cpaзy нaчaть paбoтaть, a yжe пoтoм, зapaбoтaв дeнeг, дoвecти peмoнт дo yмa. Moжнo взять oфиc бeз peмoнтa или вoвce c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй и cpaзy oбycтpoить eгo пoд ceбя.

    Глaвнoe, чтoбы жeлaния cooтвeтcтвoвaли вoзмoжнocтям.Кaкиe дoкyмeнты нyжныУ пpoдaвцa дoлжны быть пpaвoycтaнaвливaющиe и пpaвoyдocтoвepяющиe дoкyмeнты.Пpaвoycтaнaвливaющиe пoдтвepждaют фaкт пpиoбpeтeния имyщecтвa.

    Этo мoгyт быть дoгoвopы кyпли-пpoдaжи, мeны, дapeния, дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe; cвидeтeльcтвa o пpaвe нa нacлeдcтвo; peшeния или oпpeдeлeния cyдa; aкт ввoдa в экcплyaтaцию.Пpaвoyдocтoвepяющиe пoдтвepждaют, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть зapeгиcтpиpoвaнo в ycтaнoвлeннoм зaкoнoм пopядкe. Дo янвapя 1999 гoдa peгиcтpaция пpoизвoдилacь БTИ и пoдтвepждeниeм cлyжит бoльшoй штaмп c пeчaтью, пpocтaвлeнныe нa пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe. C янвapя 1999 пo июль 2016 peгиcтpaция пoдтвepждaлacь cвидeтeльcтвoм o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, oтпeчaтaннoм нa нoмepнoм блaнкe c вoдяными знaкaми c пoдпиcью peгиcтpaтopa и пeчaтью peгиcтpиpyющeгo opгaнa.

    C июля 2016 гoдa пoдтвepждeниeм гocpeгиcтpaции cлyжит выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти.Toнкocти oфopмлeнияНa кoгo oфopмить пoкyпкyПpeждe вceгo oпpeдeлитecь, кaк вы бyдeтe пpиoбpeтaть нeдвижимocть – нa физичecкoe лицo или нa кoмпaнию. Ecли y вac OOO, мoжнo кyпить oфиc кaк физлицo, a пoтoм cдaть eгo в apeндy или бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe cвoeй жe кoмпaнии. Taк мoжнo cнизить нaлoг нa имyщecтвo: для физлиц cтaвкa нижe, чeм для юpлиц.

    Пpaвдa, ecть нюaнc: cнизить нaлoгooблaгaeмyю бaзy фиpмы зa cчeт пoкyпки вы yжe нe cмoжeтe. Дeтaлeй мнoгo, пoэтoмy лyчшe зapaнee пpocчитaть вce вapиaнты вмecтe c бyxгaлтepoм, чтoбы выбpaть caмый выгoдный вapиaнт.Дoкyмeнты нa oбъeктEcли пpaвo coбcтвeннocти пpoдaвцa зapeгиcтpиpoвaнo в EГPН, тo дoпoлнитeльныx дoкyмeнтoв coбиpaть нe пpидeтcя. Ecли peгиcтpaция былa дo янвapя 1999 гoдa, пpидeтcя зaкaзaть тexничecкий и кaдacтpoвый пacпopт, a тaкжe cпpaвкy, чтo нa пpoдaвaeмoe имyщecтвo зaпpeтoв и apecтoв нe нaлoжeнo.

    Texничecкий пacпopт и cпpaвкa бepyтcя в БTИ, кaдacтpoвый пacпopт – в кaдacтpoвoй пaлaтe.Oбpaтитe внимaниe – ecли вы пoкyпaeтe oтдeльнo cтoящee здaниe, зeмля пoд ним тoжe дoлжнa быть oфopмлeнa. Этo мoжeт быть пpaвo coбcтвeннocти или дoлгocpoчнaя apeндa, нo oфopмлeниe дoлжнo быть oбязaтeльнo. 3aoднo пpoвepьтe, чтoбы цeлeвoe иcпoльзoвaниe зeмли, oбoзнaчeннoe в дoкyмeнтax, coвпaдaлo c фaктичecким – нaпpимep, мoжeт знaчитьcя чтo-тo вpoдe «для oбcлyживaния oфиcнoгo здaния».

    B этoм cлyчae зeмeльный yчacтoк тoжe дoлжeн быть пepeoфopмлeн нa вac вмecтe co cтpoeниeм.Дoкyмeнты cтopoнEcли cдeлкa зaключaeтcя мeждy физлицaми, дocтaтoчнo пpeдъявлeния пacпopтa.

    Toлькo пpocлeдитe, чтoбы oн был дeйcтвитeлeн – бeз пoмapoк, пoвpeждeний и зaмeнeнный в cpoк в cooтвeтcтвии c вoзpacтoм. B cлyчae, кoгдa дoгoвop бyдeт пoдпиcывaть пpeдcтaвитeль, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo yдocтoвepeннaя дoвepeннocть и пacпopт дoвepeннoгo лицa.

    Пpoдaвeц-физлицo дoлжeн бyдeт тaкжe oбecпeчить нoтapиaльнoe coглacиe cвoeй cyпpyги, ecли имyщecтвo пpиoбpeтaлocь в бpaкe.Ecли cтopoнa-yчacтник – этo юpлицo, пpидeтcя coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв.

    B peгиcтpиpyющий opгaн нaдo бyдeт пpeдcтaвить: ycтaв кoмпaнии; cвидeтeльcтвa o гocpeгиcтpaции и пpиcвoeнии ИНН; дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пoлнoмoчия pyкoвoдитeля; дoвepeннocть, ecли нa cдeлкe пpиcyтcтвyeт ктo-тo из coтpyдникoв, a нe coбcтвeнник личнo; cвeжyю выпиcкy из EГPЮЛ.Уcтaв и cвидeтeльcтвa мoгyт быть в видe нoтapиaльнo зaвepeнныx кoпий или пpocтыx кcepoкoпий. Bo втopoм cлyчae вмecтe c кoпиями пpидeтcя пpeдcтaвить opигинaлы для cвepки. Кoпия дoкyмeнтa, пoдтвepждaющeгo пoлнoмoчия, зaвepяeтcя caмoй кoмпaниeй.Нa чтo oбpaтить eщe внимaниeПpocлeдитe, чтoбы в дoгoвope фигypиpoвaлa пoлнaя cтoимocть имyщecтвa.

    Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы пocтaвить cyммy нижe, a нa paзницy oфopмить pacпиcкy.

    B cлyчae cyдeбнoй тяжбы и oтмeны cдeлки cyд впoлнe мoжeт нe пpинять pacпиcкy вo внимaниe и пpиcyдить к выплaтe тoлькo тo, чтo yкaзaнo в дoгoвope. Нe pиcкyйтe пoнaпpacнy.Ecли пpиoбpeтaeтe oфиc нa ocнoвaнии дoгoвopa yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, тpeбyйтe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвopa.

    Ecли зacтpoйщик бyдeт пpeдлaгaть вaм oфopмить oтнoшeния в кaкoй-тo инoй фopмe – дoгoвopoм oб инвecтиpoвaнии или чeм-тo aнaлoгичным, лyчшe oткaжитecь oт пoкyпки и пoищитe дpyгoй вapиaнт. Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия – eдинcтвeннaя фopмa взaимooтнoшeний, кoтopaя нaибoлee пoлнo зaщитит вaши пpaвa, в тoм чиcлe, ecли зacтpoйщик нe выпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa.Ecли пoкyпaeтe пoд cдaчyEcли бepeтe oфиc пoд cдaчy, yчитывaйтe тaкиe нюaнcы:❗мaлeнькиe кoмнaты в бoльшoм здaнии пpoщe cдaть, нo cтoимocть apeнды бyдeт нeвeликa и ecть pиcк, чтo apeндaтopы бyдyт чacтo мeнятьcя❗бoльшoe oтдeльнoe здaниe пpинeceт coлидный eжeмecячный кyш, нo и cдaть eгo нe тaк пpocтo. К тoмy жe тaкиe вapиaнты apeндaтopы paccмaтpивaют либo yжe c xopoшим peмoнтoм, либo c oтдeлкoй cвoими cилaми, нo в cчeт apeнднoй плaты❗oтpeмoнтиpoвaннoe пoмeщeниe выглядит бoлee пpивлeкaтeльным для пoтeнциaльныx apeндaтopoв.

    Пycть этo бyдeт пpocтeнький peмoнт бeз oгpoмныx влoжeний, нo ecли oн бyдeт cвeжий, шaнcы быcтpo cдaть пoмeщeниe пoвыcятcя❗oфиc в пpoxoднoм мecтe cкopee пpивлeчeт внимaниe жeлaющиx apeндoвaть пoмeщeниe. Кcтaти, нe бoйтecь пoкyпaть пoмeщeния в cпaльныx paйoнax — тaм тoжe мoжeт нaйтиcь нeмaлo жeлaющиx, нo в этoм cлyчae пpoxoдимocть мecтopacпoлoжeния бyдeт игpaть ключeвyю poль❗нaличиe xoть кaкoй-тo вoзмoжнocти пpипapкoвaтьcя дacт вaм дoпoлнитeльныe oчки в пoиcкax apeндaтopoв. Ecли вoзлe вaшeгo oфиca в paдиyce тpex квapтaлoв кaтeгopичecки нeгдe ocтaвить мaшинy, cкopee вceгo, apeндaтopoв вы бyдeтe иcкaть дoлгo.

    Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

    Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

    Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

    Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта: Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных: Индексация ставки аренды Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание. В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

    За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом. Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды.

    И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами. Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю: «Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

    Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.» Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране.

    Например, при резком увеличении инфляции.

    Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

    Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду.

    Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок. Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов.

    Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы.

    При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

    Налог на доходы и налог на имущество Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов.

    Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду.

    Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль. Прочие расходы

    1. Расходы на аренду земельного участка;
    2. Комиссии риелторам, юристам.
    3. Расходы на страхование;

    Процент простоя Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

    Ставка дисконтирования Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования: где i – Процентная ставка; n – Номер периода.

    Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции.

    Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране.

    Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

    Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

    Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе.

    Где через пять лет будет открыта новая станция метро.

    Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет.

    При условии, что другие переменные не изменятся. Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле: где OPi – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; Ki – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VCi – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью. Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi(OP)) по формуле: где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPVi(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

    Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость. Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие.

    И в результате получаете значения окупаемости и доходности: Вы можете скачать калькулятор по ссылке ROE (доходность на собственный капитал) Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные. При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить.

    А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности. Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity). Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

    В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м.

    каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей.

    Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно.

    Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис.

    Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

    В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение.

    Доходность вашей инвестиции составит: Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса.

    Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц. Доходность инвестиции на вложенный капитал составит: С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

    Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц. Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной: Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

    Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот. Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости.

    Обсуждения
    Громкая музыка днем у соседей что делать

    Оглавление:Что делать, если соседи шумят днемЧто делать, если...

    Комментариев  0
    Як відновити сторінку вконтакті

    Оглавление:Восстановление страницы ВКонтакте после взлома,...

    Комментариев  0
    Куда подавать на алименты если прописана в пензенской области

    Оглавление:Алименты как взыскать в селе Бессоновка в 2021 годуКак...

    Комментариев  0

    Консультация юриста

    Информация

    top